Перед каждой компанией стоит выбор места ведения бизнеса или его части, а также покупать или арендовать. Если с выбором покупки или аренды дело обстоит просто – есть ли деньги на покупку? "– Нет. Значит, будем арендовать." То на выбор места ведения бизнеса или, попросту, коммерческого помещения, влияет множество факторов, как то: стоимость, расположение, качественные и количественные характеристики, инфраструктура. Для многих предприятий одним из ключевых вопросов ведения бизнеса встает вопрос транспортной и складской логистики, то есть транспортировки грузов из одной точки в другую по оптимальному маршруту с наименьшими затратами.
Одним из самых насыщенных транспортных потоков является западное и юго-западное направление Москвы и Подмосковья, куда стекаются грузы, как из Европы, так с южных границ нашей большой страны. Таким образом, одним из самых востребованных направлений для хранения грузов является запад и юго-запад Москвы и Подмосковья.
Итак, в настоящей статье пойдет речь о главном факторе, который влияет на выбор места хранения грузов - стоимости аренды склада и какие факторы, в свою очередь, на нее влияют.
Одинаковые на первый взгляд объекты коммерческой недвижимости могут сильно отличаться по стоимости. Необходимо учитывать множество факторов, которые влияют на стоимость аренды склада.
Среди них можно выделить внешние: местоположение и инфраструктура, подъездные авто и ж/д пути, а также существуют внутренние факторы – площадь склада, состояние, наличие устраняемых и не устраняемых дефектов, свет, отопление.
Но самыми главными определяющими для стоимости факторами являются рыночные или экономические: стоимость аренды квадратного метра склада в данном районе, наличие аналогичных объектов, состояние рынка, состояние экономики.
Для того, чтобы не нести излишние материальные издержки при аренде или сдаче в аренду склада, мы расскажем Вам как определить стоимость аренды склада самостоятельно. Воспользуемся рекомендациями профессиональных оценщиков коммерческой недвижимости и их подходами и стандартами в оценке.
Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (арендатор) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется аренда на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях об аренде объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о предложениях аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.
Для начала Вам необходимо провести анализ рынка недвижимости в том районе, где располагается склад, который Вы хотите арендовать или сдать. Сделать это можно следующим образом: найти несколько предложений аренды склада, располагающегося в интересуемом районе и рассчитать среднюю стоимость квадратного метра аренды склада. Для этого необходимо суммарную стоимость аренды квадратного метра в месяц всех найденных аналогичных объектов поделить на их количество.
Проведем исследование и возьмем следующие исходные параметры объектов коммерческой недвижимости:
- Склады неотапливаемые утепленные, расположенные на западе и юго-западе Москвы и Подмосковья.
- Максимальная удаленность от МКАД – 25 км, минимальная – 5 км.
- Киевское, Минское, Боровское, Новорижское, Калужское шоссе.
- Огороженная охраняемая территория.
Для подбора предложений аренды складов используем базу объектов недвижимости следующих СМИ по недвижимости www.afy.ru, www.slando.ru, www.realty.dmir.ru (Недвижимость и цены), www.cian.ru и www.irr.ru (Из рук в руки). Итак, возьмем по одному - два объекта из каждого источника.