Стоимость аренды склада в Подмосковье.
Перед каждой компанией стоит выбор места ведения бизнеса или его части, а также покупать или арендовать. Если с выбором покупки или аренды дело обстоит просто – есть ли деньги на покупку? "– Нет. Значит, будем арендовать." То на выбор места ведения бизнеса или, попросту, коммерческого помещения, влияет множество факторов, как то: стоимость, расположение, качественные и количественные характеристики, инфраструктура. Для многих предприятий одним из ключевых вопросов ведения бизнеса встает вопрос транспортной и складской логистики, то есть транспортировки грузов из одной точки в другую по оптимальному маршруту с наименьшими затратами.
Одним из самых насыщенных транспортных потоков является западное и юго-западное направление Москвы и Подмосковья, куда стекаются грузы, как из Европы, так с южных границ нашей большой страны. Таким образом, одним из самых востребованных направлений для хранения грузов является запад и юго-запад Москвы и Подмосковья.
Итак, в настоящей статье пойдет речь о главном факторе, который влияет на выбор места хранения грузов - стоимости аренды склада и какие факторы, в свою очередь, на нее влияют.
Одинаковые на первый взгляд объекты коммерческой недвижимости могут сильно отличаться по стоимости. Необходимо учитывать множество факторов, которые влияют на стоимость аренды склада.
Среди них можно выделить внешние: местоположение и инфраструктура, подъездные авто и ж/д пути, а также существуют внутренние факторы – площадь склада, состояние, наличие устраняемых и не устраняемых дефектов, свет, отопление.
Но самыми главными определяющими для стоимости факторами являются рыночные или экономические: стоимость аренды квадратного метра склада в данном районе, наличие аналогичных объектов, состояние рынка, состояние экономики.
Для того, чтобы не нести излишние материальные издержки при аренде или сдаче в аренду склада, мы расскажем Вам как определить стоимость аренды склада самостоятельно. Воспользуемся рекомендациями профессиональных оценщиков коммерческой недвижимости и их подходами и стандартами в оценке.
Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (арендатор) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется аренда на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях об аренде объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о предложениях аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.
Для начала Вам необходимо провести анализ рынка недвижимости в том районе, где располагается склад, который Вы хотите арендовать или сдать. Сделать это можно следующим образом: найти несколько предложений аренды склада, располагающегося в интересуемом районе и рассчитать среднюю стоимость квадратного метра аренды склада. Для этого необходимо суммарную стоимость аренды квадратного метра в месяц всех найденных аналогичных объектов поделить на их количество.
Проведем исследование и возьмем следующие исходные параметры объектов коммерческой недвижимости:
- Склады неотапливаемые утепленные, расположенные на западе и юго-западе Москвы и Подмосковья.
- Максимальная удаленность от МКАД – 25 км, минимальная – 5 км.
- Киевское, Минское, Боровское, Новорижское, Калужское шоссе.
- Огороженная охраняемая территория.
Для подбора предложений аренды складов используем базу объектов недвижимости следующих СМИ по недвижимости www.afy.ru, www.slando.ru, www.realty.dmir.ru (Недвижимость и цены), www.cian.ru и www.irr.ru (Из рук в руки). Итак, возьмем по одному - два объекта из каждого источника.
«Из рук в руки»:
1. Новорижское ш. 22 км от МКАД. Холодные ангары: 166 кв.м (3600 руб./кв.м/год), 460 кв.м (2640 руб./кв.м/год), сдается вместе с открытой бетонной площадкой 3000 кв.м, стоимость площадки 1200 руб./кв.м/год). Пропускная система, охрана. Ангары, площадки, офисы.
2. Сдается в аренду Склад общей площадью 140-1000 кв. м., Новорижское шоссе. 2 760 руб/кв.м/год. 30 км от МКАД, складские помещения: неотапливаемые констукции ангарного типа, высота потолков - от 4 м, пол - бетон, еврофура, удобный подъезд, охраняемая территория, имеется погруз.-разгруз. техника.
Портал по недвижимости www.slando.ru:
3. 3 000 руб./кв.м/год. Аренда склада в Подмосковье от собственника без комиссии. Сдаются в аренду склады на территории складского комплекса до 9 км. от МКАД западного направления в черте г. Одинцово (Минское, Можайское шоссе): S-1200кв.м., Н-6м., неотапливаемый; S-970кв.м., Н-6м, неотапливаемый.
4. По калужскому шоссе 10 км. от МКАД сдаются новые складские неотапливаемые помещения любой площади, пол асвальт, под склад, возможность отопления имеется. Цена без отопления 3000 - руб./кв.м./год.
Портал по недвижимости www.afy.ru:
5. 140 000 руб. Полезная площадь, м. кв.: 1250. Этот объект находится в Наро-Фоминском районе, д. Марушкино: 14-й км Боровского шоссе или пересечение Боровского и Киевского шоссе. 1 км в сторону от Боровского шоссе. Рядом находится Терминал Внуково-3. Данный Объект(холодный Ангар-Липецкий-3). На территории имеется: Электро кары, Дополнительное предоставление металлических стеллажей. Усиленная Круглосуточная Охрана. Пожарно-охранная тревожная кнопка. Электричество, Водоснабжение, Интернет. Дополнительная установка и предоставление металлических мобильных офисов. Удобный подъезд и хорошая технологическая дорога.
Портал «Недвижимость и цены»:
6. 3 600 руб./м2/год = 300 руб./м2/год, Московская область, Троицк, Высота потолков 6 м., беспылевой пол, нулевой уровень, ворота. Удобный подъезд для еврофур.
7. 150 000 руб./месяц, Московская область, ш. Киевское, Апрелевка, 500 м2. В г. Апрелевка на охраняемой территории сдаются любые площади под склад, неотапливаемые, охраняемая территория, высота потолков от 4 метров.
Портал по недвижимости www.cian.ru:
8. Регион: Московская область. Адрес: Наро-Фоминский район, Апрелевка, улица Фадеева. Расстояние: 33мин. транспортом до метро м. Юго-Западная. Площадь: 1000м2. Наличие тел. линий: нет. Объект: складское помещение. Стоимость: 300.000 руб. (3.600руб. за м2 в год) прямая аренда.
9. Одинцовский район, Одинцово, поселок Баковка. Сдаются неотапливаемые склады, площадью от 200, 250 и 450 кв.м в 7 км от МКАД по Минскому шоссе. г. Одинцово. Высота потолков 4м. Пол-асфальт. Подъезд еврофур. Арендная ставка 3500 руб/кв.м/год.
Чем большее число объектов Вы учтете, тем точнее будет результат, потому что на больших объемах данных начинают работать законы математической статистики и точность вычислений повышается. Это происходит за счет того, что данные усредняются по большему числу объектов, и неточности отдельных объектов не вносят большой погрешность в общий результат.
Определяем стоимость квадратного метра для каждого объекта и суммируем: 220+230+250+250+112+300+300+300+291=2253 руб.
Считаем среднюю стоимость аренды одного квадратного метра склада в месяц: 2253 $/9 аналогичных объектов= 250,33 руб. за 1 квадратный метр аренды склада в месяц.